一、建設(shè)用地的概念

建設(shè)用地通常是指用于建造建筑物，構(gòu)筑物的土地，利用的是土地的承載力，是把土地作為生產(chǎn)基地，生活場(chǎng)所，而不是以取得生物產(chǎn)品為主要目的的用地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通設(shè)施用地、軍事設(shè)施用地等。

建設(shè)用地有廣義和狹義之分。狹義的建設(shè)用地是指通過(guò)工程的手段，為人類(lèi)的生產(chǎn)、生活和一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供操作場(chǎng)地和建筑空間的土地；廣義的建設(shè)用地則是指一切不以取得生物產(chǎn)品為主要目的的土地，包括已利用土地中的所有非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，如采礦業(yè)中露天開(kāi)采需要的土地、地下開(kāi)采采空區(qū)塌陷引起地面下沉不能繼續(xù)耕種的土地等。

建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地，在土地利用的相互關(guān)系上，存在著顯著的、本質(zhì)的差別。建設(shè)用地利用的結(jié)果，基本上是以非生態(tài)附著物的形式，如建筑物、道路、橋梁等存在于土地上；農(nóng)業(yè)用地則是依賴(lài)于土地的肥力，直接從耕作層中生產(chǎn)農(nóng)作物，它對(duì)土壤、氣候等自然條件有十分嚴(yán)格的要求，具有生態(tài)利用性。因此，肥力低的土地難以用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但可以作為建設(shè)用地，甚至可能是優(yōu)質(zhì)建設(shè)用地。

二、建設(shè)用地的特點(diǎn)

相對(duì)于農(nóng)用地和未利用地而言，建設(shè)用地主要具有以下特點(diǎn)：

（一）建設(shè)用地的高度集約性

與農(nóng)用地相比，建設(shè)用地占地面積較小，但單位用地面積上所投放的勞動(dòng)和資本比農(nóng)用地要高得多，單位土地面積的直接經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出也比農(nóng)用地要高出很多，屬于高度集約的土地利用。因而建設(shè)用地可以通過(guò)投入更多的勞動(dòng)和資本來(lái)替代較為稀缺的土地資源，節(jié)約集約利用土地，緩解土地供需緊張的矛盾。

（二）建設(shè)用地利用逆轉(zhuǎn)的困難性

一般來(lái)講，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，只要地質(zhì)條件符合工程建設(shè)的要求，再加以必要的開(kāi)發(fā)和配套建設(shè)就可以變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。但建設(shè)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地則不同，建設(shè)用地是以利用土地的承載力為主，其上的建筑物和構(gòu)筑物一旦建成就可以使用很長(zhǎng)的年限，土地的用途較為穩(wěn)定。正因如此，土地作為建設(shè)用地后想再轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地就非常困難（即使可以，也要付出極大的代價(jià)）。因此，在決定將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地前要十分謹(jǐn)慎，應(yīng)充分論證，科學(xué)決策，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

（三）建設(shè)用地的持續(xù)擴(kuò)張性

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷向前推進(jìn)，人口的增加和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化速度提高，建設(shè)用地呈現(xiàn)出快速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。其擴(kuò)張的對(duì)象是城鎮(zhèn)周邊的土地，因此對(duì)農(nóng)業(yè)構(gòu)成了威脅。建設(shè)用地的擴(kuò)張是持續(xù)增加的，而土地的供應(yīng)卻是有限的，以有限的土地供給滿(mǎn)足持續(xù)增加的需求，這就要求我們要認(rèn)真考慮如何更加有效地以有限的供應(yīng)去滿(mǎn)足持續(xù)增加建設(shè)用地的需求。

（四）建設(shè)用地的再生性

建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的利用中經(jīng)過(guò)再開(kāi)發(fā)手段重新作為新的建設(shè)用地，比如舊城改造、低效地開(kāi)發(fā)等。充分發(fā)揮和利用建設(shè)用地能再生的特性，才有可能使人們?cè)诮ㄔO(shè)用地需求不斷增長(zhǎng)的情況下，從不斷開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，獲得越來(lái)越多的操作場(chǎng)地和操作空間。

（五）建設(shè)用地位置的特殊性

農(nóng)用地在利用的時(shí)候，更多考慮的是其光溫條件和土壤肥力因素，而建設(shè)用地則不同。選擇建設(shè)用地，位置十分重要，也可以說(shuō)位置決定了建設(shè)用地的價(jià)值，如商業(yè)用地多配置在交通便捷、人口密集、地質(zhì)條件良好的城市繁華地段。當(dāng)然，位置的優(yōu)劣只是一個(gè)相對(duì)的概念，譬如臨街的土地對(duì)于商業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)是很好的位置，但對(duì)居住來(lái)說(shuō)可能并非最佳選擇。

（六）建設(shè)用地的非生態(tài)利用性

建設(shè)用地是以土地的非生態(tài)附著物為主要利用方式，土地對(duì)于建設(shè)來(lái)說(shuō)，是發(fā)揮地基和場(chǎng)所的作用，這一特性決定了在選擇建設(shè)用地時(shí)，主要是考慮土地的非生態(tài)因素，而對(duì)于土地肥力等生態(tài)因素關(guān)系不大。因此，在建設(shè)用地與農(nóng)用地發(fā)生爭(zhēng)地矛盾時(shí)，應(yīng)把土壤質(zhì)量好的土地優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

（七）建設(shè)用地的空間性與實(shí)體性

建設(shè)用地是整個(gè)建筑工程的一部分，整個(gè)建筑工程可用單層形式平攤在地面上，也可以用多層、高層、超高層建設(shè)的形式豎立于地面上，或向下發(fā)展，建立地下商場(chǎng)、地下鐵路等，也就是說(shuō)建設(shè)用地使用權(quán)可以在地表、地上、地下設(shè)立。建設(shè)用地的空間性決定了建設(shè)用地的高效利用和集約節(jié)約利用。

建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個(gè)工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類(lèi)建設(shè)活動(dòng)服務(wù)。建設(shè)用地的實(shí)體性是通過(guò)“營(yíng)造結(jié)果”形成多種具有固定形狀的工程實(shí)體如建筑物，道路，機(jī)場(chǎng)等。

三、建設(shè)用地的分類(lèi)

不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以將將建設(shè)用地分為不同的類(lèi)型。

（一）按附著物性質(zhì)分類(lèi)，可分為：

1．建筑物用地。所謂建筑物，是指人們?cè)趦?nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所。如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等；

2．構(gòu)筑物用地。所謂構(gòu)筑物，是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的建筑物。如道路、水塔、煙囪、棧橋、堤壩、擋土墻等。

建筑物和構(gòu)筑物又統(tǒng)稱(chēng)建筑，因此，國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)又將建設(shè)用地稱(chēng)為建筑用地。這種分劃有時(shí)從地域上很難劃分清楚，如在同一區(qū)域內(nèi)，既有建筑物，又有構(gòu)筑物，還包括一部分空地或綠化用地，這都屬于建設(shè)用地。

（二）按建設(shè)用地的具體利用用途分類(lèi)，可分為：(點(diǎn)擊鏈接閱讀：發(fā)布 | 新版土地用途分類(lèi)國(guó)標(biāo)發(fā)布實(shí)施：有哪些新變化？附土地用途分類(lèi)新國(guó)標(biāo)全文)

1．商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地：含商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、保險(xiǎn)、娛樂(lè)康體等設(shè)施用地；

2．工礦用地：指用于工業(yè)生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、采礦、堆場(chǎng)等的用地；

3．居住用地：指用于居民居住的商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、租賃性住房、宿舍等各類(lèi)居住建筑用地；

4．交通用地：指用于機(jī)場(chǎng)、鐵路、公路、港口、航道等的用地；

5．公共管理與公共服務(wù)用地：指用于行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生、社會(huì)福利設(shè)施、宗教、文物等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地；

6．軍事用地：指用于各類(lèi)軍事設(shè)施和機(jī)構(gòu)的用地。

（三）按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分類(lèi)，可分為：

1.經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。指用于經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的建設(shè)用地，如工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住、娛樂(lè)、旅游等用地；

2.非經(jīng)營(yíng)性用地。指用于非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的建設(shè)用地，包括公共設(shè)施用地和公益事業(yè)用地等。

（四）按土地所有權(quán)分類(lèi)，可分為：

1．國(guó)有建設(shè)用地。指屬于國(guó)家所有即全民所有的用于建造建筑物構(gòu)筑物的土地，包括城市市區(qū)的土地、鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、國(guó)有企業(yè)、港口等國(guó)家所有的建設(shè)用地；

2．集體所有建設(shè)用地。包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有土地中的建設(shè)用地。

（五）按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，可分為：

1．非農(nóng)建設(shè)用地：指一切非農(nóng)業(yè)用途的建設(shè)用地。如城鎮(zhèn)、工礦、交通、水利、村莊、鄉(xiāng)企等用地；

2．農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，廣義建設(shè)用地，實(shí)際是設(shè)施農(nóng)用地：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要或規(guī)定用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套的工程用地，如作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵、晾曬場(chǎng)、看護(hù)房、農(nóng)村道路等建設(shè)所需使用的土地，用途管制上仍是農(nóng)用地。

（六）按建設(shè)用地的來(lái)源分類(lèi)，可分為：

（1）新增建設(shè)用地，指新近某一時(shí)點(diǎn)以后由其他非建設(shè)用地轉(zhuǎn)變而來(lái)的建設(shè)用地；

（2）存量建設(shè)用地，指新近某一時(shí)點(diǎn)以前已有的建設(shè)用地。

（七）按建設(shè)用地的使用期限分類(lèi)，可分為：

1．永久性建設(shè)用地，是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不再恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)的土地；

2．臨時(shí)建設(shè)用地，是指在實(shí)施過(guò)程中，需要臨時(shí)性使用的土地。

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